Immaġina li ssib dar li tħobb assolutament (jew għallinqas tara ħafna potenzjal fiha). Issa: X'jiġri jekk tista 'tgħix hemm, imma minflok tonfoq l-iffrankar tiegħek bil-quddiem, tħallas porzjon żgħir fuq il-kera tiegħek kull xahar għall-ħlas parzjali. Ħsejjes bħal ħolma, hux? Ħafna probabbli iva - speċjalment jekk int freelancer, għandek daqstant kreditu , jew proporzjon għoli ta ’dejn għal dħul (dak is-self kkritikat lill-istudenti!), jew sempliċement ma jistax iwarrab biżżejjed flus kull xahar biex jagħmel mod ta’ ħlas parzjali.
Ukoll, din is-sitwazzjoni mhijiex biss il-ħaġa tal-ħolm - hija tip ta 'kuntratt magħruf bħala kera għall-pussess. Imma bħal ħafna xenarji tajbin wisq biex ikunu veri, jiġi ma 'sehem ġust ta' riskji li għandek tikkunsidra. Hawn dak li għandek tkun taf qabel ma tiffirma:
X'inhu kera ta 'kera proprja?
Dawn il-kirjiet tat-tip unicorn jissejħu ħafna affarijiet, iżda huma użati komunement kirjiet ta 'kera għal proprjeta', kuntratti ta 'xiri ta' kera, ftehim ta 'kiri jew xiri ta' kiri għal xiri. F'kera ta 'kera għall-proprjetarju, kerrej jaqbel li jikri unità jew dar mingħand sid il-kera. Kull xahar, sid il-kera jistiva parti mill-ħlas ta ’kull xahar lejn il-fond tal-kerrej fid-dar. Il-prezz miftiehem jibqa 'ffissat matul il-kirja kollha. Normalment, ladarba l-inkwilin ikun ħallas biżżejjed ekwità fid-dar biex jikkwalifika għal ipoteka, l-inkwilin ikollu l-għażla li jixtri mingħand sid il-kera.
Pereżempju, kerrej jista 'jiffirma kuntratt ta' kiri-xiri għal dar ta '$ 150,000. Sid il-kera jirrikjedi li jpoġġu $ 500 'l isfel u jħallsu $ 1,200 fix-xahar - $ 200 minn dan imorru għal ħlas parzjali. Wara sentejn, l-inkwilini jkunu ħallsu $ 4,800 għall-ħlas parzjali, jew 3.2 fil-mija tal-valur tal-proprjetà - biżżejjed biex ikopru ħlas parzjali fuq Ipoteka FHA . Jekk għażlu hekk (ftakar, hija l-għażla li tixtri), il-kerrej jista ’jassigura l-ipoteka u jsegwi l-proċeduri standard ta’ xiri ta ’djar.
Għalkemm din tinstema ’bħala set-up mill-aqwa, il-kirjiet kiri lil sidien mhux dejjem huma daqshekk maġiċi.
Għal waħda, jistgħu jkunu għaljin. Sidien jistgħu jirrikjedu tariffi bil-quddiem li ma jitħallsux lura (magħrufa bħala premium ta 'għażla) sabiex jiżguraw l-għażla li jixtru. Jistgħu jispiċċaw jiswew daqs ħlas parzjali - jekk mhux aktar. L-istandard huwa ġeneralment 5 fil-mija, iżda dan jista 'jiġi nnegozjat bejn il-partijiet. Barra minn hekk, jekk kerrej jagħżel li ma jixtrix fi tmiem il-kuntratt, ma jirċievu l-ebda flus lura stivati.
Huwa wkoll importanti li wieħed jinnota li l-kirjiet li jikru lil sidien huma simili, iżda huma differenti ħafna mill-kuntratt għal arranġamenti ta ’atti (li għandhom is-sett ta’ riskji tagħhom stess). Kuntratt għall-atti huma djar iffinanzjati mill-bejjiegħ fejn ix-xerrej iħallas lill-bejjiegħ lura fuq perjodu twil ta 'żmien f'pagamenti ta' kull xahar b'interess għoli. F’dawn is-sitwazzjonijiet l-inkwilin huwa responsabbli għat-tiswijiet kollha, u ġeneralment it-taxxi u l-assigurazzjoni wkoll.
Fil-kera għall-proprjetarju, l-inkwilin ġeneralment ikun kopert mil-liġi tal-inkwilin matul il-perjodu tal-kera u ma jkunx responsabbli għall-manutenzjoni jew tiswijiet. Madankollu, dan jista 'jvarja minn stat għal ieħor - u sidek jista' jipprova jġiegħlek tiffirma dawn id-drittijiet (għalkemm, għal darb'oħra, il-legalità ta 'dan tvarja minn stat għal ieħor).
X'inhuma wħud mir-riskji ta 'kera għall-proprjetarja?
Minħabba li s-sidien tad-djar qed isiru 'l bogħod minn aktar Amerikani, il-kirjiet ta' kera għal sid qed isiru aktar popolari. Issa hemm xi kumpaniji ta ’Wall Street iffinanzjati tajjeb li offerta programmi trasparenti ta 'kera għal sid għal djar rinovati u ta' livell għoli. Barra minn hekk, huma komuni fil-bejgħ bejn il-pari, bħal jekk xi ħabib tal-familja jrid ibigħ il-proprjetà tagħhom lilek, imma għad m'għandekx finanzjament sħiħ. Madankollu, skond Nichole Monticelli, aġent immobiljari fi BEX Realty fi Florida, il-kuntratt standard tal-kera lis-sid kważi dejjem jinkiteb bl-aħjar interess tal-bejjiegħ f’moħħu - dan ifisser li meta tidħol fihom bħala kerrej, trid tagħmel id-diliġenza dovuta tiegħek biex tnaqqas ir-riskju.
Pereżempju, sid / bejjiegħa jistgħu jippruvaw li l-manutenzjoni u t-tiswijiet kollha jaqgħu fuq l-inkwilin (dan jista 'jkun kontra l-liġijiet tal-inkwilini f'ħafna stati, għalhekk iċċekkja ma' l-avukat tiegħek!) Jew kuntratt jista 'jiddikjara li ħlas tard wieħed se jannulla l-ftehim . Dan ifisser li l-inkwilin jitlef kwalunkwe flus li jkunu ħallsu diġà kif ukoll il-flus li jkunu daħħlu fir-rinnovazzjonijiet u t-tiswijiet fuq il-proprjetà.
U peress li l-kirjiet li jikru mingħand sidien huma attraenti għal dawk li altrimenti huma mbuttati barra mill-għażliet tradizzjonali ta 'xiri ta' djar, is-suq huwa suxxettibbli għal scams. Pereżempju, Florida rat żieda fil-frodi li jinvolvu kirjiet ta 'kera għall-proprjetarji matul il-ħabta tas-suq tad-djar ta' nofs is-snin 2000, jgħid Monticelli. Kien hemm bosta każijiet fejn l-inkwilini kienu qed jagħmlu l-ħlasijiet ta 'kull xahar tagħhom, jlestu t-tiswijiet, u anke jtejbu d-dar waqt li s-sidien tal-propjetà butu l-ħlasijiet tagħhom. Is-sidien imbagħad kienu jieqfu jagħmlu l-ħlasijiet tal-ipoteka u l-inkwilini jsibu ruħhom għoljin u niexfa meta l-banek jiġu biex jitolbu l-proprjetà. 2016 Investigazzjoni tan-New York Times urew li dawn l-iskamijiet reġgħu qegħdin jiżdiedu.
Jekk issib opportunità ta 'kera għall-proprjetarja, oqgħod attent għal uħud minn dawn il-bnadar ħomor:
- Jekk id-dar hija f'forma ħażina, dan jista 'jindika li ġiet traskurata, diġà ġiet eskluża fi, jew tinsab fil-proċess li tiġi rkuprata mill-bank.
- Oqgħod attent minn sid li jiskoraġġik milli tagħmel spezzjoni u stima indipendenti.
- Il-ħlasijiet żejda tiegħek għandhom jammontaw għall-ammont ta ’ħlas parzjali miftiehem: Tipikament qed nitkellmu dwar ħlas parzjali ta’ 3.5 fil-mija għal ipoteka assigurata mill-FHA, Holden Lewis, espert fid-dar fi NerdWallet , jgħid.
- Iċċekkja r-rapport tat-titlu biex tivverifika li sid il-kera tiegħek huwa s-sid legali tal-proprjetà, tgħid Shaolaine Loving, avukat fi Liġi li Tħobb LTD . Ir-rapport se jagħti wkoll dettalji dwar kwalunkwe garanzija jew ġudizzju addizzjonali li jkollhom jitħallsu qabel ma tieħu s-sjieda (u x'aktarx is-sid jirrikjedi li tħallas għalihom).
Madankollu, anke jekk dawn l-affarijiet kollha jidhru ċari, huwa importanti li tirrealizza li għadek tidħol f’sitwazzjoni dgħajfa — qed tinvesti f’xi ħaġa li ftit li xejn għandek kontroll fuqha.
Pereżempju, għalkemm jista 'jkun li ma kien hemm l-ebda garanzija addizzjonali kontra l-proprjetà meta ffirmajt il-kera tiegħek, is-sid jista' jkun żied xi wħud wara l-fatt, jgħid Loving. Li tiddetermina jekk dan huwiex il-każ, u tipprova tipproteġi lilek innifsek kontrih, ilkoll ser ikollok spiża addizzjonali għalik. Dan jista 'jagħmel l-ispiża vera tax-xiri ta' dar permezz ta 'kera ta' kera proprja ħafna ogħla minn dik ta 'xiri tradizzjonali.
Barra minn hekk, għalkemm għandek drittijiet legali għall-flus li investejt, jista 'jkun jiswa ħafna biex tikseb dak li inti dovut f'każijiet estremi: Is-sid xorta jista' jonqos fl-obbligi ta 'ipoteka tiegħu u jitlef id-dar għall-esklużjoni, jgħid Loving. [Dan] ipoġġi lilek innifsek li jkollok litigazzjoni għal kwalunkwe rimedju kontra l-bejjiegħ.
X'għandek tagħmel qabel ma tiffirma fuq il-linja bit-tikek
Jekk iddeċidejt li l-kiri għall-proprjetarju huwa għalik, jew jekk ħabbejt kera li għandha għażla ta ’xiri, allura l-pass li jmiss tiegħek għandu jkun li ċċempel lill-avukat tiegħek. Kif intqal qabel, stati u reġjuni differenti għandhom il-liġijiet tagħhom li għandhom x'jaqsmu mal-kera għall-proprjetarja, għalhekk kun żgur li l-avukat tiegħek ikun jaf dwar fejn qed tfittex li tiffirma kirja.
Monticelli għandha t-tendenza li tagħti parir lill-klijenti tagħha biex joqogħdu 'l bogħod minn kirjiet ta' kera għal proprjetarja, imma jekk il-klijenti tagħha jiddeċiedu li jmorru din ir-rotta, hi dejjem tirrakkomanda li jkollhom avukat jirrevedi l-kuntratt u jiktbu mill-ġdid biex ikun aktar favorevoli għall-inkwilin u jtaffu riskju. Pereżempju, il-kerrejja jistgħu jiżguraw li ma jkunux qed iħallsu d-doppju għall-aġġornamenti u r-rinnovazzjonijiet li qed jinvestu fihom u li l-prezz tax-xiri ma jistax jiżdied meta jasal iż-żmien li tixtri. Jekk il-bejjiegħ ma jinnegozjax mill-ġdid, ħu dik bħala sinjal ta ’twissija, tgħid hi.
Ladarba tkun ċara kollox mill-avukat tiegħek, imbagħad kellem lil sellief:
Staqsi biex tkun kwalifikat minn qabel u uri l-kuntratt lill-uffiċjal tas-self, jgħid Lewis. Uffiċjal tas-self jieħu l-informazzjoni finanzjarja tiegħek u jgħidlek jekk intix fit-triq it-tajba biex tikseb ipoteka fi ftit snin. Huma ser jiżguraw ukoll li l-pagamenti tal-kera tiegħek li jinqasmu se jammontaw biex jagħmlu ħlas parzjali meta jasal dak iż-żmien.
U, ovvjament, jekk il-kera proprja tidher riskjuża wisq imma tixtieq il-konvenjenza li jkollok l-iffrankar tal-ħlas bil-quddiem marbut mal-kera tiegħek, dejjem hemm l-għażla li tmur f’post irħas imma tħallas l-istess ammont fil-kera (jiġifieri , l-orħos kera lil sidek, u l-porzjon li jifdal fil-kont tat-tfaddil tiegħek).
