Meta jien u r-raġel iddeċidejna li mmorru minn Denver għal Indianapolis biex nixtru dar, konna nafu li l-proċess se jkun umli. L-uniċi affarijiet li konna nafu dwar il-proċess tax-xiri tad-djar ġew minn li naraw HGTV jew inkellmu lill-ħbieb u l-familja li kienu għamluha qabel. Aħna ddeċidejna li naqbżu fih b'moħħ miftuħ u approċċ kawt.
L-ewwel deċiżjoni ewlenija li ffaċċjajna kienet li niddeċiedu liema tip ta 'ipoteka kienet l-aħjar għalina: l-Amministrazzjoni Federali tad-Djar (FHA) jew konvenzjonali. Kellna idea ġenerali ta 'dak li għamel dan is-self differenti, iżda ħa ftit tħaffir fil-fond biex insemmu liema għażla taqbel l-aħjar mal-bżonnijiet tagħna issa u għat-terminu tas-self tagħna. Ara kif ħadna d-deċiżjoni tagħna:
X'inhu self tal-FHA?
L-ewwel, ejja niddeskrivu d-differenza bejn iż-żewġ tipi ta ’self: Self mill-FHA huwa ipoteka sostnuta mill-gvern federali u servis minn sellief ta’ parti terza. Bażikament, dan ifisser li l-gvern iħallas lil min isellef jekk tispiċċa ma tkunx tista 'tħallas - imma xorta tiffaċċja esklużjoni jekk tonqos mis-self tiegħek. Minħabba dan l-appoġġ, is-selliefa huma ftit iktar klementi dwar l-għoti ta ’self, li jfisser li huma jaċċettaw punteġġi ta’ kreditu aktar baxxi (Self FHA għandu punteġġ ta ’kreditu minimu ta’ 500, filwaqt li self konvenzjonali ġeneralment jeħtieġu punteġġi fis-600s) u ħlasijiet parzjali ( l-istandard huwa 3.5 fil-mija).
Is-self tal-FHA dejjem jeħtieġ ukoll primjum tal-assigurazzjoni tal-ipoteka (MIP), li huwa ħlas imdaħħal fuq l-ipoteka tiegħek li tħallas għat-tul kollu tas-self. L-MIP tiegħek ivarja bejn 0.45 u 1.05 fil-mija tal-valur ta ’l-ipoteka tiegħek — skond kemm issellef, il-proporzjon tas-self mal-valur tiegħek u t-terminu tas-self tiegħek. Hemm biss żewġ modi kif teħles mill-MIP: L-ewwel wieħed huwa eventwalment jiffinanzja mill-ġdid is-self għal self konvenzjonali. It-tieni huwa li tpoġġi 10 fil-mija 'l isfel fil-bidu, li jippermettilek li twaqqaf l-MIP wara 11-il sena ta' pagamenti. Int tħallas ukoll ħlas ta 'assigurazzjoni ta' darba ta '1.75 fil-mija tas-self meta tagħlaq. Minħabba dawn it-tariffi miżjuda kollha fuq il-valur tas-self, is-self FHA jista 'jispiċċa jiswa aktar minn self konvenzjonali - anke jekk f'xi xenarji, self FHA għandu rati aktar baxxi minn self konvenzjonali. B’mod ġenerali, is-self tal-FHA għandu t-tendenza li jkollu iktar bagalji marbuta magħhom - anke jekk huma aktar faċli li tinkiseb mill-bidu.
X'inhu self konvenzjonali?
Imma x'inhu self konvenzjonali, xorta waħda? Magħruf ukoll bħala self konformi, dawn huma ipoteki li mhumiex sostnuti mill-gvern. Minħabba dan, is-selliefa jippruvaw inaqqsu r-riskju tagħhom li min jissellef jonqos kemm jista 'jkun - xi ħaġa li int tħallas għaliha. Dan ifisser li s-self konvenzjonali ġeneralment ikollu rati ta 'imgħax kemmxejn ogħla u rekwiżiti ta' approvazzjoni aktar riġidi minn self FHA. Għalkemm xi selliefa jaċċettaw sa 3 fil-mija 'l isfel - kull ħaġa taħt l-20 fil-mija teħtieġ li tħallas assigurazzjoni ta' ipoteka privata (PMI). Din il-miżata ta ’kull xahar hija meħtieġa sakemm tilħaq 78 fil-mija ta’ ekwità f’darek, imma ġeneralment ma taqax mill-ħlas ta ’kull xahar tiegħek sakemm tilħaq 80 fil-mija.
Kif għażilna
It-tħassib ewlieni tagħna fl-għażla bejn l-ipoteki kien li ma ridniex nonfqu aktar flus milli kellna kull xahar - anke jekk id-differenza kienet żgħira. Ħlasijiet u spejjeż żgħar jiżdiedu maż-żmien, u bl-ispejjeż l-ġodda kollha li konna qed niffaċċjaw — tiswijiet, għamara, pittura, eċċ - kellna bżonn inżommu l-baġit tagħna kemm jista 'jkun strett.
tifsira ta '333 numri ta' anġli
Skond is-sensar tal-ipoteki tagħna, aħna nispiċċaw inħallsu $ 30 fix-xahar aktar b'self mill-FHA meta mqabbel ma 'self konvenzjonali. Is-sensar tagħna stma li aħna nħallsu wkoll $ 10,000 fi tariffi u spejjeż żgħar fuq it-tul tas-self.
Jekk morna b'self mill-FHA, aħna jkollna wkoll niffinanzjaw mill-ġdid biss biex inwaqqgħu l-MIP. Bħalissa, ir-rati huma baxxi u qed jogħlew biss, allura deher li kieku niffinanzjaw mill-ġdid forsi ma nkunux nistgħu niksbu r-rati baxxi li għandna issa.
Kull espert ipotekarju li tkellimt miegħu qal li għandna mmorru mal-konvenzjonali jekk inkunu nistgħu niksbu l-approvazzjoni u nħallsuha - u nistgħu, hekk għamilna.
Għaliex tista 'tagħżel self mill-FHA
Madankollu, għal sidien ta 'djar li m'għandhomx il-flus bil-quddiem jew punteġġi ta' kreditu kbar, is-self FHA huwa għażla tajba għax jaċċettaw l-iżgħar ħlas parzjali possibbli. Fuq dar ta '$ 200,000, is-self minimu tal-FHA ħlas parzjali ta' 3.5 fil-mija jkun ta '$ 7,000. Għal self konvenzjonali b'5 fil-mija 'l isfel, dak ikun $ 10,000. Dik id-differenza ta '$ 3,000 ta' flus kontanti bil-quddiem tista 'tkun dealbreaker jekk tkun qed tbiegħed mill-istat, tixtri għamara ġdida, jew tippjana rinnovazzjoni tad-dar.
= 12 * 12
U jekk tgħix f'belt għolja fl-għoli tal-ħajja fejn il-proprjetà immobbli tmur malajr, tista 'tiddeċiedi li huwa aħjar li tixtri issa b'self mill-FHA minflok tistenna sakemm ikollok biżżejjed ffrankati għal self konvenzjonali.
Iżda din id-deċiżjoni m'għandhiex tkun tiegħek biss - għandek tiċċekkja ma 'espert ta' ipoteki (bħal uffiċjal tas-self jew sensar ta 'ipoteki) biex tiżgura li l-ipoteka li tieħu tkun taqbel kemm mal-għanijiet tiegħek għal żmien qasir kif ukoll għal dak fit-tul.
